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En el último informe sobre el comportamiento del sector inmobiliario en Lima Metropolitana, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) reafirmó la tendencia positiva en la venta de viviendas creciendo un 6% en los cinco primeros meses del año respecto del 2022. En dicho periodo se vendieron 7.024 unidades.
Este crecimiento se sostiene por las ventas en Lima Top con un crecimiento de 11% en los cinco primeros meses del año respecto al 2022, donde la venta de viviendas en Miraflores, San isidro, Surco, San Borja, Barranco y La Molina fue de 2.225. Asimismo, Lima Centro se perfiló como el favorito con un crecimiento de 20% en el mismo periodo. En distritos como Breña, Cercado de Lima, La Victoria y Rímac, las ventas inmobiliarias fueron de 1.187 unidades.
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Miguel Deústua, director gerente de Tribeca Inmobiliaria, anotó que los resultados positivos podrían responder a un efecto que ha potenciado la venta, principalmente en Lima Top: las ferias inmobiliarias realizadas hacia el cierre del primer trimestre el año.
En tanto, para Bryan Meza, gerente general de Danfra Inmobiliaria, esto se debería a un efecto estadístico puesto que la base de comparación es bastante baja. En los cinco primeros meses del 2022 Lima Top estuvo muy golpeada.
“Es un buen indicador que quiere decir que nos estamos recuperando en cifras. 11% suena mucho poque (el mismo periodo) del año anterior fue pésimo. ASEI creó la feria ‘Lima Home’, exclusiva para vender productos de Lima Top (...) lo que hoy vemos es el resultado quizás de ese movimiento que hubo el año pasado con el fin de dar más dinamismo a este sector”, dijo.
Preferencia
Miguel Díaz, gerente de la División de Negocios de ASEI, destacó que existe una tendencia a comprar departamentos de entre 40m2 y 60m2.
Sobre esta predilección, Deústua afirmó que, cuando el mercado tiene tasas de interés al alza, los compradores buscan ajustar su capacidad de pago a lo que pueden comprar, por lo que las preferencias se alinearon a metrajes más compactos.
Por su parte, Meza coincide en que obedece al acondicionamiento de la cuota. El reporte de ASEI, que corresponde a los cinco primeros meses, muestra el mayor pico en cuanto a la tasa de interés de referencia del BCR, que hace que los créditos hipotecarios estén alrededor del 10%.
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“Los sueldos no han aumentado, la inflación ha aumentado y tu capacidad de endeudamiento, sin haber hecho nada, ha bajado. Cuando un banco te evalúa ya no tienes acceso al departamento al que sí tenías acceso el año pasado, por la cuota. No es un tema de preferencias, es un tema de acceso”, anotó.
Según el informe, Miraflores continúa siendo el distrito preferido por los compradores en Lima Top. En el distrito, el ticket promedio oscila entre los S/ 597 mil y S/ 781 mil en áreas de entre 60m2 y 100m2. Para áreas menores a los 60m2, el ticket oscila entre los S/ 382 mil y S/ 476 mil.
En tanto, Cercado de Lima se perfila como el favorito de Lima Centro con un ticket promedio que se encuentra entre los S/ 327 mil y S/ 443 mil.
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Según Meza, hoy es complicado comparar la dinámica de Lima Centro con Lima Top porque este último, específicamente Miraflores, está enfocado la revisión de licencias y de Viviendas de Interés Social (VIS), algo que no sucede con Lima Centro.
Así, en tanto se tenga stock para vender, los precios deberían obedecer a la oferta y la demanda; sin embargo, si siguen habiendo conflictos de políticas internas municipales y desarrolladores, explicó, la mayoría de desarrolladores va a esperar para invertir, lo que ocasionará que la recompra de terrenos para proyectos tenga un pequeño espacio de cinco a siete meses.
Los resultados de esto se verían al cabo de un año, cuando no se tenga cambio de stock en, por ejemplo, Miraflores. En ese caso habrán muy pocos departamentos para vender y, al haber menos oferta, se encarecerían los productos.
Todo esto, dijo Meza, no pasa en Lima Centro, donde la VIS es aceptada. Esto, dijo, debería atraer a más desarrolladores y al haber más proyectos inmobiliarios, se revalorizarían las zonas.
Proyectos
Por otro lado, Díaz, afirmó que hasta hace un año se contaba con 730 proyectos en cartera y hoy son 800. Así, las inmobiliarias continúan comprando proyectos y creciendo a un ritmo de entre 6% y 7% por lo que el año podría cerrar con 900 proyectos en ejecución.
Deústua afirmó que la gran cantidad de proyectos que se están desarrollando son el rezago de lo que no se hizo en en 2021, cuando muchas inmobiliarias postergaron sus decisiones de compra.
Hoy, analizó, gracias a la estabilización del frente político, se han “desencarpetado” proyectos que estaban a la espera de ser ejecutados. Aún así, recordó que hay una demanda insatisfecha de viviendas.
“Tenemos una población de entre 15 y 40 años, la mayor parte de la población del país, que está en edad de demandar vivienda no solo ahora, sino en los siguientes años”, dijo.
Meza explicó que los desarrolladores son optimistas, más aún ahora que hace varios meses la tasa de interés no sube y esperan que empiece a bajar. Ya se vio una primera señal cuando bajó la inflación lo que, a su entender, conlleva a que esté muy próxima una baja de la tasa de parte del BCR.
Así, afirmó que una vez que pase eso, el sector se llenará de más optimismo porque las tasas hipotecarias empezarían a bajar. “Por el lado del desarrollo, estamos expectantes a reunirnos con el Ministerio de Vivienda a fin de brindar sugerencias para nuevas políticas de viviendas que fomenten el desarrollo inmobiliario y que se pueda resolver esta pugna con el tema del VIS”, puntualizó.
