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La decisión de comprar una vivienda ahora enfrenta el contexto de un tipo de cambio alto. Si bien no se percibe hoy el alza en el precio de venta de los departamentos, éstos comenzarán a elevarse en los próximos seis meses; según un sondeo elaborado por la Cámara Peruana de la Construcción.
Dichas variaciones tendrían, como consecuencia, impactos diferenciados según tipo de proyecto que el consumidor final debería tener en cuenta.
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Razones del alza
El impacto del precio del dólar recae principalmente sobre los materiales de construcción; siendo más fuerte el vínculo con aquellos vinculados a minerales como cables eléctricos y fierros de construcción. Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción, explica que si se evalúa el costo de construcción de un proyecto, el 55% está asociado al material. “El resto es mano de obra, equipos y gastos generales. Estamos hablando de un impacto fuerte en el caso de los costos que, además, se proyecta que continúe”, asevera.
Ya en los primeros seis meses del año, los precios de los materiales tuvieron un incremento de 10,4% y se espera que para la segunda mitad del 2021 registren un incremento de 5,4%; lo que configuraría un incremento anual de 16,4%.
En consecuencia, ello empuja al alza los precios que las inmobiliarias ofrecen a los clientes finales. En la primera mitad del año, los precios de venta registraron un incremento de 0,1%, pero para la segunda mitad del 2021 se espera un incremento de 3,9%. Dicha estimación es, a la fecha, la tasa de incremento semestral más alta desde la medición de marzo del 2018.
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Expectativas sobre el aumento en el precio de las viviendas. (Fuente: CAPECO)
La buena noticia es que existe un 48% de empresas inmobiliarias encuestadas por Capeco que no vislumbran una variación de precios hasta finales del 2021. No obstante, existe un 23% que incluso considera un aumento mayor: de entre 5% y 10%.
Precisamente, Ricardo Arbulú, presidente del comité de análisis de mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), estima que la respuesta ante dicho aumento será diferenciada entre las empresas del sector. “Para poder ser competitivos, habría que subir el precio de la vivienda. Sin embargo, no existe la coyuntura para que el precio de venta final suba significativamente. Con ello, las empresas inmobiliarias terminan bastante acotadas en márgenes”, explica.
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Aumento por tipo de proyecto
Según Arbulú, son los proyectos en construcción en los que se percibirá el mayor aumento de precios. " En el caso de los proyectos en planos, por ejemplo, se aprovecha para reacomodar su precio final dada la coyuntura. Tengamos en cuenta que un aumento en el costo de construcción necesariamente debe trasladarse en igual magnitud al precio de venta. De lo contrario, no hay márgenes“, explica.
Postura similar advirtió Guido Valdivia, presidente ejecutivo de Capeco, quien explica que son los márgenes los que obligarán al inmobiliario a repensar su estrategia; lo que puede significar cambios en la oferta.
“La vivienda social tiene un tope. Llegará el momento en que, por el aumento en el costo de construcción, no se va a poder construir más vivienda social porque el margen no lo permite. Para que tengas una idea, en la construcción de vivienda social el margen promedio es de 10%. Si los costos de construcción suben en determinado momento 10%, entonces no conviene seguir ofreciendo vivienda”, explica.
Al no haber margen, explica Valdivia, se opta por postergar la construcción; lo que implica un nuevo factor al alza de precios. Esto último sería un efecto más vinculado a viviendas no sociales o top. “En el momento que yo tenga un precio menor que mis costos, opto por rematar mi oferta en venta y me abstengo de sacar nueva oferta”, sostiene.
Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, explica que este aumento invita a adelantar la decisión de compra. “El aumento en los precios podrían verse en menos de un mes, teniendo en cuenta que tenemos un precio de tipo de cambio bastante alto por un largo tiempo”, asevera.
Al costo de construcción, Deustua agrega el valor del terreno que en muchos casos se encuentra en dólares. “Adquirimos los proyectos en dólares. Lo que tendremos que hacer en el futuro es apostar por terrenos de menor valor”, agrega.
Granadero cuenta hoy con proyectos en San Miguel y en Miraflores, los mismos que según detalla aplicarán una revisión a sus precios. “Algunos proyectos pueden tolerar un aumento de precio, pero hay otros que no. Subir el precio de vivienda, por ejemplo, para algunos de los proyectos ya te saca del límite de viviendas que califica a Mivivienda que es de S/436.100”, asevera.
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