Construcción: una línea de tiempo de los largos y engorrosos trámites que enfrenta una inmobiliaria en el Perú

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Fue así que la emergencia logró afianzar una transformación en el tramo final del desarrollo inmobiliario; pero no en todo. Desde que se adquiere el terreno hasta que se entrega la obra, las inmobiliarias emprenden un recorrido entre municipios, notarías y otras entidades para entregar expedientes y tramitar permisos que por años no han logrado adaptarse ni compatibilizarse.

Algunos pocos cambios ocurridos en el último año permiten pensar en una necesaria revisión. Sin embargo, los retos son enormes.

Revisando los cambios

Las novedades aplicadas en el último año se sitúan casi en su totalidad en el primer momento del proceso: cuando se compra un terreno.

Alfredo Chan, socio del área inmobiliaria del estudio Payet, explica que ya existe la posibilidad de solicitar documentos todo por canales digitales. “Incluso si hay observaciones, las citas para absolver las dudas son pactadas por canal digital; cuando antes había que ir hasta la oficina registral. En buena cuenta, todo ese trabajo puedo realizarlo desde la oficina”, comenta.

No obstante, dichos cambios responden a la transformación –que inició incluso antes de la pandemia– de una sola entidad: la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp).

Gianfranco Habich Scarsi, subdirector de Operaciones Registrales de la Sunarp, confirma que la pandemia aceleró la virtualización de sus procesos. “Básicamente, lo que permite ahora nuestro sistema es que el título que se presenta a la Sunarp está en un soporte digital y es calificado por el registrador en un entorno 100% digital. Cero papel. Con ello, el título llega de forma simple y rápida a cualquier parte del Perú”, asevera.

Una vez aprobado el título –y para el caso de propiedades inmuebles–, este llega a la bandeja digital del notario encargado de la transacción.

La reducción de plazos ante tales procesos es significativa. Si se trata de una compraventa registrada en una misma jurisdicción, Habich explica que demora entre dos a tres días. “Incluso si un notario de Trujillo presenta un documento de compraventa de un predio que está en Lima, ese título demoraba uno o dos días. Antes podía demorar más de 15 días”, afirma.

A fines de marzo del 2021 Sunarp transformó digitalmente el 100% de los documentos y procesos que requieren de la intermediación de un notario. Para el caso de procesos que puede realizar directamente el ciudadano, se ha logrado virtualizar más de 30 servicios.

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Otras modificaciones

Alfredo Chan, socio del Payet, también explica que hasta antes de la pandemia el pago de la alcabala para transferencias de predios en Lima requería ir a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) y formar una larga cola para efectuar el pago.

“Hoy hay la posibilidad de, digitalmente, sacar una cita y acercarte a realizar el pago en la entidad. Incluso se permite realizar el pago a través de la misma plataforma digital del SAT”, comenta.

El inicio del problema

“Creo que el gobierno en general se ha quedado un poco rezagado frente a lo que se ve en otros países. La pandemia desnuda esas falencias. Ahora, ¿qué hacemos? Necesitamos tramitar cosas sin vernos”, explica Rafael Simpson, presidente del Comité de Simplificación de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).

Algunas municipalidades en Lima han implementado mesa de partes digitales. Sin embargo, para la presentación de un expediente de obra, dicho documento aún debe entregarse de forma física. Ello ocasiona problemas en los plazos puesto que no existe predictibilidad sobre las revisiones.

“Entonces, uno sale corriendo de Sunarp con todos sus procesos y documentos en digital y llega a las municipalidades con los tres mil documentos en físico y todos tienen que estar firmados”, agrega Simpson.

El mismo problema existe al momento de solicitar factibilidad de agua y alcantarillado ante entidades como Sedapal. El gerente de ASEI explica que este proceso necesario para la continuidad de la obra sigue siendo presencial y engorroso. “Tuvimos hace poco una reunión con Sedapal donde les comentamos que, los desarrolladores inmobiliarios, deberían tener un acceso a un plano digital donde con colores podamos ver la factibilidad y las obras que faltan concluir en saneamiento. Así uno tiene más cuidado con lo que está planificando”, comenta.

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Por su parte, Roberto Gutiérrez, asociado del área inmobiliaria del estudio Payet, subraya lo que sucede al final del proceso, al momento de realizar el registro de declaratoria de fábrica.

“Creo que seguimos perdiendo tiempo si [la municipalidad] me entrega mis documentos firmados y yo tengo que ir a registros públicos a presentarlo cuando existe el sistema de intermediación digital para municipales. La misma municipalidad podría entregarlos directamente”, explica.

Para tal proceso, según comenta Gutiérrez, se requieren convenios entre municipalidades y registros públicos; algo que todavía no sucede en la mayoría de los casos.

“Las municipalidades todavía no han implementado estos temas de la mejor forma. Hacerlo podría reflejar un ahorro importante de tiempo, eficiencia y recursos. Lo cierto es que la Superintendencia Nacional de Registros Públicos ya no tiene tanta oportunidad de mejora porque ya hizo bastante”, comenta.

Camino a la solución y los beneficios

En opinión de la Cámara Peruana de la Construcción, el esfuerzo por digitalizar todo el tránsito para el desarrollo inmobiliario debe ser centralizado y liderado por el ente rector.

“Es el Ministerio de Vivienda quien debe liderar el proceso a nivel nacional. No podemos dejar esto al esfuerzo particular, independiente y aislado de un municipio. La principal razón es que no todos los municipios tienen la misma posibilidad en recurso humano para desarrollar estas plataformas”, explica Richard Chang, gerente legal del gremio de la construcción.

Humberto Martínez, Presidente del Consejo Directivo de Capeco, opina que digitalizar y centralizar el proceso permitiría conocer el desempeño de cada uno de los municipios en el país.

“Ellos son los administradores de los procesos. Hay algunos que tardan demasiado tiempo en procesar los expedientes. Ese es, además, un aliciente a la corrupción. No olvidemos que la digitalización fomenta la transparencia”, explica.

Finalmente, también se garantizaría uniformidad. Un ejemplo claro es el trámite que uno sigue para obtener la licencia de conducir: el examen médico se realiza en cualquier centro autorizado por el Ministerio de Transportes y luego figura en el sistema.

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Capeco advierte que estos temas han sido conversados con el Ministerio de Vivienda incluso antes de la pandemia. “Pasa por presupuesto y decisiones. Por más que pensemos que esto hoy requiere atención de prioridad, el foco claro es atender la pandemia. Lo cierto es que el tema está sobre la mesa”, señala Martínez.

En este escenario, Carola Pacheco, Gerente General de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú, pide tener en cuenta que el déficit de brecha de vivienda en el Perú es alto. ”Con la pandemia, se agudiza más. Nosotros como gremio concentramos inmobiliarias que ofertan viviendas de interés social. En esa línea, se requiere agilizar los procesos de titulación tal como nosotros ya lo estamos haciendo en la venta”, explica.

Así las cosas, esta titánica labor –donde los beneficios son definidos y los caminos son claros– requerirá de una coordinación quizá nunca vista en el Estado. Lograrla, claro está, ya no será una tarea de este Gobierno; sino del que veremos el próximo 28 de julio.

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Un defensor ante la compra inmobiliaria

La Defensoría del Cliente Inmobiliario es otra de las nuevas instancias que nacieron en el sector durante la pandemia. El objetivo es generar un espacio de atención al cliente ante una insatisfacción en el proceso de compra.

Hernando Montoya, defensor del cliente inmobiliario, explica que este mecanismo estaba normado por la ley. “Se puede decir que todo nace porque la ley así lo dice. El código de defensa del consumidor así lo señala. El objetivo es que tenga que cargar la denuncia ante las instancias públicas, sino que como sector se pueda solucionar las controversias”, comenta.

La Defensoría del Cliente Inmobiliario recae en el Centro de Análisis y Resolución de Conflictos de la Universidad Católica, la cual en su pronta creación ya ha recibido 15 denuncias. “En realidad son pocas, pero en buena hora que sean pocas. Lo que queremos es ser un mediador entre las partes para que pueda el cliente ver resuelto su reclamo en el menor plazo”, asevera.

Ante cualquier reclamo, el cliente y la inmobiliaria se presentan ante esta instancia. Si se le da la razón al cliente, la inmobiliaria deberá resolver el problema a la brevedad. De suceder lo contrario, para el cliente no queda anulado el camino a la denuncia. “El trámite entre denuncias puede demorar hasta año y medio. La idea es solucionarle el problema a la brevedad”, dijo Montoya.

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