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La búsqueda de mercados para diversificar las inversiones y el auge en la demanda de vivienda en Estados Unidos, han hecho que capitales peruanos se abran paso en el rubro inmobiliario de este país, sobre todo en el estado de Florida, que a diario recibe más de mil residentes nuevos en promedio, según datos de su Cámara de Comercio.
Con este escenario se abre una ventana de oportunidades también para los capitales peruanos que en los últimos cuatro años suman alrededor de US$ 400 millones en inversiones a través de empresas desarrolladoras de proyectos como Vertical (en Perú V&V), Quaddra, Edifica y T&C, generando ventas por US$ 2 mil millones, indica Rocío Dianderas, CEO de Inversiones inmobiliarias Global.
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El interés por este mercado recae en la alta rentabilidad, pues un inversionista podría ver duplicado su capital en tres años, agrega Dianderas; además, es una opción para diversificar la colocación del dinero y reducir el riesgo, consideró William Ticona, gerente general de Grupo T&C. “Es una manera de diversificar para nosotros como desarrolladores, porque como sabemos cada país tiene sus propios riesgos, sus propios vaivenes políticos, sobre todo en Latinoamérica”, refiere.
El retorno de la inversión y las ganancias se explican porque, si bien los costos de construcción y mano de obra son altos, los precios de los inmuebles son mayores. Si hacemos un comparativo, un departamento de US$ 200.000 en Lima podría valer de US$ 1 millón a US$ 1,5 millones en Miami, donde se consolida la desarrolladora inmobiliaria T&C, cuya facturación de un solo proyecto en Miami Beach es igual al total conseguido por los 20 proyectos que tiene en Perú.
El estado de Florida es conocido por ser un paraíso para turistas, pero los ciudadanos que trabajan en el estado no la estarían pasando del todo bien con sus condiciones laborales (Foto: Freepik)
Resultados similares muestra Vertical –con este nombre se le conoce en Estados Unidos a la inmobiliaria peruana V&V–. En nuestro país ejecutan proyectos de hasta 500 unidades con un ticket promedio de S/ 500.000 para el segmento C en provincias. Y, aún así, sus ingresos pueden ser menores a los generados por su proyecto de 35 unidades en Florida, refiere Victor Arce, presidente del Directorio y socio de Vertical Developments. “Nosotros en Perú apuntamos a facturar US$ 120 millones y en Estados Unidos se apunta facturar más o menos US$ 400 millones”, detalla Arce.
Florida atrae con bajos impuestos
El atractivo de Florida es su clima cálido y la baja tributación, ya que en este estado no se cobran impuestos a la renta personal. Ambos factores han alentado el asentamiento de grandes centros empresariales en Miami, Orlando, Edgewater y otros; donde gigantes como Amazon, Microsoft, Apple y demás, ya tienen sus sedes.
“Más de US$ 2,5 mil millones en activos han entrado a Florida en los últimos meses por el traslado de empresas tecnológicas (y banca) que se han mudado junto a su fuerza laboral. El traslado de estas implicó una migración de más 9′500.000 empleos nuevos, sobre todo de Chicago, California y Nueva York”, agrega Dianderas.
Según la Cámara de Comercio de Florida, si bien los datos poblacionales del 2024 se publicarán a inicios del 2025, la información dada a conocer recientemente sobre la migración e ingresos de años anteriores muestran un crecimiento estable y fuerte.
Infografía: Antonio Tarazona
El mayor incentivo, según los voceros entrevistados en Día 1, es la baja tributación pues el estado de Florida decidió eliminar el ‘local tax’ o formulario W2 –que es una renta local– . En Perú equivaldría a una renta de quinta categoría o los descuentos por planilla. “Las personas que emigraban hacia la Florida de Nueva York, Chicago o California generaban un ahorro aproximado de 15% de su sueldo anual porque solo pagan el impuesto federal. Esto generó una oportunidad para el mercado”, resalta Nicolás Labarthe, COO y socio de Vertical Developments.
Además, las políticas gubernamentales de Florida incentivan la realización de diferentes eventos como Fórmula 1, Copa América, entre otros, lo que activa el turismo. “Los compradores buscan ubicaciones céntricas, con buena calidad de servicios, oferta gastronómica variada y conectividad a los puntos principales. Esto lo encuentran en Miami, cuyo aeropuerto tiene salida a casi todos los destinos del mundo”, agrega Ticona de T&C.
Otra inmobiliaria que se abre camino con tres proyectos lanzados en Central Florida y otro en Spokane, Washington State, es Libre Homes, una de las cinco empresas de LibreCorp, que desarrolla proyectos en EE.UU. desde el 2021. “Al cierre de 2024, tenemos proyectado ventas por US$3,5 millones en Estados Unidos, lo que representa el 16 % de nuestra venta total proyectada, que asciende a US$22 millones”, menciona a este Suplemento Carlos Perales, CEO de Libre Homes.
Inmobiliarias diversifican su oferta
Los nuevos habitantes en Florida se caracterizan por su alto poder adquisitivo. Según la Cámara de Comercio de este estado, los ingresos personales de un habitante se elevaron 31,5 % entre el primer trimestre del 2019 y el mismo periodo de este año. Esto impulsa a las empresas a desarrollar un portafolio diverso, según los requerimientos del comprador.
T&C enfoca su mirada a aquellos ciudadanos que buscan una segunda vivienda; es decir, un inmueble que puedan utilizar cuando se queden en Miami o alquilar cuando las tarifas son altas. Según Ticona, hay un fuerte interés por este tipo de inmuebles y al día pueden consolidar entre una y tres ventas.
El Grupo T&C gestiona tres proyectos en Florida, pero en distintas fases. Edge House está en desarrollo y construcción, se ubica en Miami y cuenta con 608 unidades. Además, tienen un segundo proyecto en etapa previa al lanzamiento y un tercero que todavía se encuentra en la fase de evaluación.
Las desarrolladoras peruanas también generan opciones de inversión y una de ellas es la propuesta de Vertical. Esta empresa ha invertido en los últimos cuatro años un total de US$ 120 millones y ha generado ventas en el mismo periodo de US$ 1.800 millones. Su propuesta son los departamentos de lujo para quienes buscan vivir permanentemente en Florida. La mayoría de sus clientes proviene del norte de EE.UU.
En tanto, su producto de inversión es conocido como ‘condohotel’, donde el inversionista adquiere un departamento, pero la desarrolladora se encarga de la operación hotelera. Estas opciones interesan a los latinoamericanos, principalmente a ciudadanos colombianos y mexicanos. Perú es el cuarto país de donde provienen sus inversionistas.
Se construye primer condohotel en el Perú
“Generamos un rendimiento sobre el departamento y lo alquilamos vía plataformas de’ short term rental’ [alquiler por tiempos cortos]. Los departamentos que van desde los US$ 200.000 hasta los US$ 500.000 generan un retorno anual aproximado de 8 %”, explica Nicolás Labarthe, COO y socio de Vertical Developments, a este Suplemento.
Libre Homes, de la inmobiliaria peruana Librecorp, se enfoca en los residentes locales. Desarrollan ‘single family homes’ y ‘townhouses’. “Tenemos un portafolio diverso, desde viviendas de alta gama hasta productos más masivos”, detalla Perales.
Alianzas y estrategias
Incursionar en el ‘real estate’ en EE.UU., siendo una empresa nueva en un mercado extranjero, no es fácil. Cuando se trata de grandes proyectos, algunas empresas buscan alianzas con otros desarrolladores locales. Esta asociación estratégica es conocida como ‘joint venture’.
(Foto: EFE)
Para formar estas alianzas, el socio local debe tener experiencia y conocer el mercado y los espacios; además de contar con un buen historial para conseguir financiamiento a través de la banca.
Dianderas refiere que, actualmente las desarrolladoras peruanas dan un primer paso con este tipo de relacionamiento y hasta buscan unirse a grandes marcas como Fendi y Mercedes Benz para hacer más atractiva su oferta.
El mercado inmobiliario se corrige
En Estados Unidos, los precios promedio de las viviendas unifamiliares se encarecieron 53 % aproximadamente entre el primer trimestre del 2019 y el primer trismestre del 2024, según la Cámara de Comercio de Florida; mientras que en este estado, el alza durante el mismo periodo fue de 71 % [ver infografía].
La apreciación de las viviendas se debe a la alta demanda fortalecida desde la pandemia. Este ‘boom’ en el mercado actualmente se está corrigiendo, refiere Rocío Dianderas, CEO de Inversiones Inmobiliarias Global, empresa gestora especializada en el levantamiento de capital. Aunque, esto no significa que al ‘real state’ le vaya mal.
“No hay ninguna burbuja inmobiliaria, porque eso ocurre cuando hay especulación. En este caso, la gente que está migrando de Latinoamérica, de California o de la costa oeste en los Estados Unidos, son quienes van a vivir [a Florida]”, agrega.
La gente que está migrando de Latinoamérica, de California o de la costa oeste en los Estados Unidos, son quienes van a vivir a Florida, cuentan desde Inversiones Inmobiliarias Global. (Foto: Shutterstock)
La corrección de precios se observa hace seis meses en promedio. “El crecimiento del mercado no se ha enfriado, se ha normalizado. Antes habían proyectos que se vendían en un mes, nosotros no queríamos venderlo tan rápido porque algunos desarrolladores que lo hacían, observaron cómo su margen se vio disminuido cuando los costos subieron”, refiere Nicolás Labarthe, COO y socio de Vertical Developments.
Carlos Perales, CEO de Libre Homes, coincide con que la demanda se normaliza y los indicadores se observan más estables. Incluso, se espera que el escenario pueda mejorar gracias al recorte de la tasa de interés realizado por la Reserva Federal, la cual continuará el 2025, según pronósticos.
En la misma línea, William Ticona, gerente general de Grupo T&C, cuenta que la reducción va a mejorar las tasas hipotecarias y alentar el gasto de las personas porque podrán tomar deudas más baratas.
